수능 이후 서울 대치동 전세값 집값 들썩 (전세 시장 전망)

대치동 전세값 들썩

2024학년도 대학수학능력시험(수능)이 끝났습니다. 서울 강남의 주요 학군인 대치동에서는 수능을 전후해 임대차 시장이 요동칩니다. 시험 성적이 대략 윤곽을 드러내는 12월부터 내년 1, 2월까지 많은 변화가 일어난다. 지역 공인중개업소 관계자는 "수능뿐 아니라 인근 재건축 단지들의 입주를 앞두고 있어 다음 달부터 전세 시장이 요동칠 수 있다"고 내다봤다.

 

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은마 아파트 

17일 국토교통부 부동산 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 '은마' 전용 84㎡는 지난 7일 7억 3000만 원에 새 세입자를 맞았다. 같은 단지 내 전용 76㎡는 지난 13일 6억3000만 원에 전셋집을 새로 계약했다. 은마아파트는 수리 상태에 따라 가격 차이가 큰 편이다. 현지 부동산 중개업소에 따르면 현재 은마아파트 전용 84㎡는 6억 원에서 9억 원 선에 전세 매물이 나오고 있다. 전용 76㎡는 5억 원에서 7억 원 사이에 시세가 형성돼 있다. 은마는 1979년에 지어져 44년 된 단지입니다. 이에 따라 인테리어 품질에 따라 전셋값이 천차만별이다. 연초에는 개포동에 '개포자이 프레지던트'(개포4단지)가 입주를 시작하면서 전셋값이 흔들렸다. 은마에 살던 '가포자이 프레지던트' 집주인이 새 아파트 입주와 함께 이사를 나갔기 때문이다. 1월에는 은마 전용 84㎡ 아파트가 4억 원에 새 세입자를 맞았다. 3월까지 전셋값이 등락을 거듭하다 4월부터 전셋값이 6억 원까지 올랐다.

 

대치동 A공인중개업소 관계자는 "연초에는 자이 프레지던트 입주가 시작되면서 전셋값이 크게 떨어졌다"며 "1년 중 가장 낮은 전셋값이었다"고 말했다. 이후 공급 물량이 대부분 소화되면서 높은 가격에 전세 계약이 체결되고 있다"고 말했다. 안정세를 보이던 전셋값은 수능이 끝나면서 변동이 있을 것으로 보인다. 대치동은 수능이 끝나면 전셋값이 가장 많이 오르는 시기다. 자녀의 고등학교 시절을 은마에 머물며 입시 준비를 하는 가정이 많기 때문이다. 대치동 B공인중개사무소 관계자는 "12월 초 기말고사 이후 입주를 원하는 실수요자들이 벌써부터 집을 보러 방문하고 있다"고 말했다. 이어 "수능 이후가 보통 전세 성수기다. 내년 2월까지 전-출입하는 사람들이 많을 것"이라고 설명했다.

 

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개포동 '디에이치 프리미어 아이파크'( 개포1단지, 6072가구)가 입주를 앞두고 있다는 점도 전셋값을 더욱 불안하게 만드는 요인이다. 이 단지는 당초 이달 입주 예정이었지만 강남구청이 아직 준공 승인을 내주지 않고 있다.

대치동 C공인중개업소 관계자는 "은마에 거주하는 디에이치 퍼스트 아이파크 집주인은 많지 않은 것으로 파악된다"며 "다만 입주가 시작되면 일시적으로 공급이 늘면서 전셋값이 하락할 것"이라고 말했다. 하지만 이는 일시적인 현상일 뿐 전셋값이 크게 떨어지지는 않을 것이라는 전망도 있다. 현재 '디에이치 프리미어 아이파크' 전용 84㎡는 13억 원에 계약이 이뤄지고 있다. 이는 7월 11억 원에서 2억 원 오른 금액이다. 집주인들은 저가 매물이 빠르게 사라지면서 14억 원대 이하로는 계약을 꺼리고 있다.

 

개포동 D공인중개업소 관계자는 "개포자이 프레지던트가 입주하면서 전셋값이 빠르게 떨어졌지만, 디에이치 프리미어 아이파크의 경우 일시적으로 전셋값이 떨어졌다가 지금은 빠르게 오르고 있다"며 "개포동 일대 전셋값이 급등하고 있다"고 말했다. 그는 "개포 자이 프레지던트도 주변 단지의 전셋값을 끌어내렸지만 지금은 그렇지 않다"고 말했다. 그는 "따라서 은마가 일시적으로 하락할 수는 있겠지만 빠르게 상승할 가능성이 높다"고 덧붙였다. 대치동이 '전통 명문 학군'이라는 점도 이 지역 전셋값을 떠받치는 중요한 요인이다.

전날 치러진 2024학년도 수능은 '킬러' 문항이 출제되지 않았음에도 변별력이 있었다는 평가를 받았다. 올해 처음으로 수능을 분석한 EBS 현장 교사들은 국어와 수학 영역에서 킬러 문항이 사라졌지만, 문항 자체의 난이도는 높았다고 분석했다. '유능하다'는 평가보다는 '무능하다'는 평가에 가까웠다는 것이다.

 

대입제도의 변화와 대치동의 변화

2028학년도 대입제도 변화도 대치동의 가정을 뒷받침할 것으로 예상됩니다.개편안에 따르면 등급 기준이 9개에서 5개로 줄어든다.수능의 변별력이 떨어지고 내신의 영향력이 커진다는 의미다. '심화학습' 프로그램 신설 검토와 의대 정원 확대 논의도 대치동 학부모들의 발길을 붙잡는 요인이다. 심형석(이대 교수) 소장은 "대치동은 서울뿐 아니라 전국을 대표하는 학군으로 오랜 역사를 갖고 있다"며 "대치동은 입시 경쟁이 치열한 지역"이라고 말했다.

"입시제도가 바뀌고 새로운 콘텐츠가 많이 나올수록 '사교육 1번지' 대치동에 대한 수요는 더욱 늘어날 것이다.이는 결국 집값과 전셋값을 지지하는 요인으로 작용할 것"이라고 말했다. 한편 강남구 대치동은 토지거래허가구역이다.전날부터 연립주택, 다세대주택, 상가 등 비아파트에 대한 토지거래허가는 해제됐지만 아파트는 여전히 규제를 받고 있다.

 

토지거래허가제는 일정 규모 이상의 토지를 사고 팔 때 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 부동산 과열이 우려되는 지역을 지정해 투기적 거래를 막기 위해 시행되고 있습니다.해당 지역에 거주해야만 주택을 살 수 있습니다.즉, 전세를 살면서 집을 사는 등의 '갭투자'는 허용되지 않습니다.